オフィス移転時の原状回復工事コスト削減

入居時に御社の行った工事は残さず、綺麗にして退去くださいというのが原状回復工事です。賃貸借契約においても、オフィス借手側は契約終了後（退去時）、原状回復義務＝オフィスを借りる前の状態に戻すよう決められている契約事項にある場合が殆どです。 それに伴い内装解体工事、スケルトン工事、廃棄物処理等の工事を行う必要があります。 ポイントは、この工事は、ビルオーナー指定（管理会社の指定）の工事業者が行うという事です。 出てきた工事見積費用を下がる、その交渉ができる等の話も知らない と多くの方がいわれます。 しかし、我々には実績がございます！ 色々なケースや交渉で培ったノウハウを活かし、守るべきルールは守り、 我々がお客様の寄り添い原状回復工事のコスト削減のご提案を致します。

退去する意思を伝え、管理会社様との話が進めば、撤去時の原状回復工事費用の見積が出てきます。 頻繁にオフィス移転する企業様であれば、専門家が常駐しています。出てきた見積を見て・・・ 適正な価格か？ 交渉の余地があるのか？ 別な施策を用いて原状回復費用のコストダウンに動くのか？ 等の仕事をしております。しかし、殆どの企業にはその専門家が居ないのが現実です。 そこで我々に原状回復工事をアウトソーシングしてくださいというご提案です。 委託費用は成功報酬型（原状回復工事の費用削減出来た金額の４０％） 御社のご負担はございません。

原状回復工事の見積を見て、工事費用を下げるポイントがわかる ビルオーナー側との工事内容の交渉ができる 自分たちで工事の手配ができる オフィス全体を見て、有価物の査定額を出せる オフィス什器買取の見積が出せる 買取の明細、証明書　廃棄のマニフェストなどの書類管理を代行できる個別に対応する会社はありますが、ワンストップで対応できるところが無いのです！ 我々は、コスト削減だけでなく手間の削減まで対応いたしております。 「競合他社が居ない」が正解だと思います。

ある外資系ファシリティマネジメントPM会社様にお邪魔した時の話です。 「お話はよくわかりましたが、オフィスの移転に関しては、PM会社さんとやっているので今回は結構です」というお話になりました。 しかし、数ヶ月後、再度ご相談したいとご連絡をいただきましたが、出来る策はありませんでした。管理会社から「原状回復工事の発注サインを１０日以内にいただかなければ、引き渡し納期が遅れる」という理由です。引き渡しの期限を過ぎますと遅れた分の遅延金が発生致します。 では、外資系ファシリティマネジメントPM会社さんは、原状回復工事について、コスト削減の提案を持っていなかったのか？答えは、「持っていた」と思います。 厳密には、あったが新オフィスの方で時間が取られて、手間のかかる原状回復工事まで手を回せなかったというのが答えだと思います。 現実、我々は、お客様との直取引の他、PM会社様とも取引がございます。 我々が実務部隊として動くケースがあるのは現実で、プロのPM会社様でも手間がかかる（やりたくない）のが原状回復工事だといえます。

移転する規模にもよりますが、大規模な移転は、プロジェクトが発足して２４ヶ月１５ヶ月の準備期間を設けて行う場合もございます。移転を１年計画で実施するというのが一般的ではありますが、交渉には時間も掛かります。 （ビルオーナー、管理会社、ディベロッパー、ゼネコン、サブコン等）原状回復工事の見積が出た段階で我々もご一緒させていただく方が無難です。

これも1年前に出ていた原状回復工事の見積から交渉したのですが、ギリギリでの交渉は時間を武器に一切の交渉ができなかったケースもございます。 オフィス面積の大きい場合は、準備・対策も時間がかかります。以下はその時間と坪数のを参考までに記載致しております。

はじめにお断りしておきますと、原状回復工事で上がってきた見積費用を交渉だけで、あるいは何かの力で半分にする・・・といった事ではございません。 正攻法です。ルールを明確化し、工事業者様にも厳守いただく。工事で出てきた物や資源は販売ルートを使い売却をし「買取証明書」として、また廃棄したものに関してはマニフェストとしてエビデンスを残しましょう！ “そんな事で原状回復費用が削減できるの？” まずはここからです。多くの場合、原状回復工事の見積内容と項目は「何を」「どのような目的で処理するか」設定内容が明確でない場合も多く、ブラックボックスのケースもあります。 特に資源（有価物＝売れるお金に替えられる）を廃棄物として、捨てられないようルール作りはその第一歩です。 そもそもの話、入居時のC工事でオフィス環境を整えたのはお客様のお金＝資産です。 それを知らない業者に捨てられ、挙句に、またお金（廃棄費用）まで払わねばならない事態だけは回避すべきだと考えます。 話が少しがそれますが、ある工事現場に掲げられたスローガンがありました。 「混ぜればゴミ　分ければ資源」 ＊ゴミは廃棄物　＊資源は有価物 原状回復工事において「全てが廃棄物になる」という考えを、まずはおはずしください。 「何とか売れないか？自分で売るのは難しいけれど、このザップに相談することで、少しでもゴミの量を減らし、なおかつ収益化が図れる＝原状回復費用が抑えられる　そんな物品はないか？」とお考えください。

• 見えないところに眠っている
  OAフロアのパネルや 支柱も有価物！
• すべて有価買取することにより 大幅な廃棄費用削減が実現！

施主（お客）様が工事を発注し、原状回復工事の見積を依頼されるとします。受注した元請け業者さんは、解体・産廃・スクラップ業者さんや設備業者さんに下請けの見積もりを求めます。元請け業者さんは、そこに自社の利益を乗せて、施主（お客）様に見積書を提出します。 そこに一つ手間を加える。原状回復工事が決まったら、業者さんに見積もりを依頼する前の段階で、「何がいくらで売れるのか、何がいくらの価値になるのか、査定書を最初に作っておきませんか」というご提案です。 我々がお出しする査定書で、何がいくらになるかを認識いただいて、工事業者さんに見せていただいても構いません。ただし、「これは有価物として自社で売却します」という意向を、先に工事業者さんに伝えていただくことが非常に重要です。 この順序が逆になると、不都合な事態が起こります。工事業者さんから見積書が提出され、これで発注・調印しようという段階でこう話したとします。「実は有価物があり、某社が200万円で買い取ってくれるそうなので、その分を工事費用から値引いてもらえませんか？」これは最悪のパターンになってしまいます。なぜなら、工事業者さんはそこから出る収益を見込んでいる場合があり、「この金額ではお受けできません」という話になるかもしれないからです。 ですから、話の順番が非常に大事なのです。

“話はわかったが、オフィスの移転工事に有価物があるのか？”そんな質問をよくいただきます。原状回復工事にてビルの床下、天井の中、壁の中、はっているような配線関係ランケーブルもそうですし、タップ配線もそうです、防犯カメラにつながる配線一本、全て有価物です。 ビルにもよりますがB工事業者の方に一発発注してしまうケース・・・ 上記のような有価物を、有価物という表現を取らずにテナント工事、いわゆる C工事でそのまま業者に「有価物は我々で処理しますと」と伝達せずに工事発注致しますと、この有価物が全て廃棄扱いされてしまっているというケースがございます。

※1）B工事：建物所有者の費用負担で建物所有者の指定した工事業者が施工する工事。空調、電気・照明、防災などのビル設備に対する移設や増設工事など。 ※2）C工事：賃借人の費用負担で賃借人の選定した工事業者が施工する工事。専有部内の内装工事、電源・電話・LANなどの配線工事、什器設置工事など。

• 作業前のフロア内の様子
• 床下配線を抜去
• 抜去された配線をかご台車に積込

工事実務も対応しているのも我々の強みです。 配線のバック作業をテナント工事（お客様主導で、我々がさばいた実務作業）として切り分けた事例がございます。 弊社のパートナーには「一般建設業許可」もある関係で、工事元請けとして原状回復工事もスケルトン工事も全てお受けすることができます。その代金はご請求することになりますが、相当のコストダウンが図れるはずです。 B工事に入る前の3日間、我々が各フロアでの配線バック作業をさせていただきました。 その結果、1フロアの工事費が350万円で済みました。1フロア当たりの差額は450万円で、20フロアありますので、9,000万円も浮いた例です。 我々がC工事として一部を切り分けた結果、有価物を売却できてコストダウンにつながった事例です。

コストダウンを図る為に、様々な交渉を行うわけですが、簡単に対応いただけないこともございます。 賃貸借契約上出来ないこと、オーナー様ご意向で出来ない或いは受け入れねばならないケースです。ビルによっては、一切の交渉を受け付けないビルがあります。（記載は控えます）（それでも交渉はかけてみるのですが・・・） B工事として処理されてしまい、有価物も全てビル側でさばかれてしまうケースがございました。 また、工事の切り分け、有価物の自社処理は許しても・・・ 工事期間中の守衛さんの人数を規定している、その守衛の費用もお客様負担単価は言い値。（これが高価） ビルからの搬出トラックもビル指定の運搬業者、費用も高価。 他にも賃貸借契約書ある不思議な決め事なども見てきました。 そんなことからNDAを交し、オフィス図面を見ながら賃貸借契約書を読ませていただくのが仕事始めになります。